Kamis, 09 September 2010

Hukum Tanah Inggris (Anglo Saxon)

Konsepsi dan artinya

Sistem Anglo-Saxon adalah suatu sistem hukum yang didasarkan pada yurisprudensi, yaitu keputusan-keputusan hakim terdahulu yang kemudian menjadi dasar putusan hakim-hakim selanjutnya. Sistem hukum ini diterapkan di Irlandia, Inggris, Australia, Selandia Baru, Afrika Selatan, Kanada (kecuali Provinsi Quebec) dan Saxon Serikat (walaupun negara bagian Louisiana mempergunakan sistem hukum ini bersamaan dengan sistim hukum Eropa Kontinental Napoleon). Selain negara-negara tersebut, beberapa negara lain juga menerapkan sistem hukum Anglo-Saxon campuran, misalnya Pakistan, India dan Nigeria yang menerapkan sebagian besar sistem hukum Anglo-Saxon, namun juga memberlakukan hukum adat dan hukum agama.
Sistem hukum anglo saxon, sebenarnya penerapannya lebih mudah terutama pada masyarakat pada negara-negara berkembang karena sesuai dengan perkembangan zaman. Pendapat para ahli dan prakitisi hukum lebih menonjol digunakan oleh hakim, dalam memutus perkara.
Sistem anglo saxon tidak menjadikan peraturan perundang-undangan sebagai sendi utama sistemnya. Sendi utamanya adalah pada yurisprudensi. Sistem hukum anglo saxon berkembang dari kasus-kasus konkret dan dari kasus konkret tersebut lahir sebagai kaidah dan asas hukum. Karena itu sistem ini sering disebut sebagai sistem hukum yang berdasarkan kasus (case law system). Dalam perkembangannya, yurisprudensi makin penting sebagai sumber hukum sistem kontinental. Begitu pula peraturan perundang-undangan pada sistem anglo saxon makin menduduki tempat yang penting.

Sistem hukum Anglo Saxon, mulai berkembang di Inggris pada abad XI yang sering disebut sebagai Sistem “ Common Law” dan sistem “Unwritten Law” (tidak tertulis). Walaupun disebut sebagai unwritten law tetap tidak sepenuhnya benar, karena di dalam sistem hukum ini dikenal pula adanya sumber-sumber hukum yang tertulis (statutes). Sumber hukum dalam sistem hukum Anglo Saxon ialah “putusan-putusan hakim/pengadilan” (judicial decisions). Disamping putusan hakim, maka kebiasaan-kebiasaan dan peraturan perundang-undangan tertulis undang-undang dan peraturan administrasi negara yang diakui.

Selain itu dalam sistem Anglo Saxon ada “peranan” yang diberikan kepada hakim yaitu hakim mempunyai wewenang yang sangat luas untuk menafsirkan peraturan hukum yang berlaku dan menciptakan prinsip-prinsip hukum baru yang akan menjadi pegangan bagi hakim-hakim lain untuk memutuskan perkara yang sejenis. Sistem Anglo Saxon menganut suatu doktrin yaitu “the doctrine of precedent/stare decisis” yang pada hakekatnya menyatakan bahwa dalam memutuskan suatu perkara, seorang hakim harus mendasarkan putusannya kepada prinsip hukum yang sudah di dalam putusan hakim lain dari perkara sejenis sebelumnya (preseden). Dalam hal tidak ada putusan hakim yang terdahulu atau ada tetapi tidak sesuai dengan perkembangan, maka hakim dapat memutuskan perkara berdasarkan nilai-nilai keadilan, kebenaran dan akal sehat (common sense) yang dimiliki.

Oleh karena prinsip-prinsip hukum sering terjadi karena perkara, maka sistem Anglo Saxon sering disebut Case law. Sistem hukum Anglo Saxon pengertian hukum privat ditujukan kepada kaidah-kaidah hukum tentang hak milik (law of property), hukum tentang orang (law of persons), hukum perjanjian (law of contract), dan hukum tentang perbuatan melawan hukum (law of torts) yang tersebar dalam Undang-Undang, putusan hakim dan hukum kebiasaan.


Terbentuknya konsepsi di negara


Konsepsi yang berlaku di tanah anglo saxon adalah konsepsinya feodal bahwa semua tanah adalah milik raja, tidak ada orang lain yang memiliki tanah. Tanah yang dikuasai dan digunakan adalah tanah milik raja. Hak rakyat hanyalah menguasai dan menggunakan tanah tersebut.

Asal mula hubungan hukum manusia dengan tanah. Semula antara raja dan mereka yang menguasai secara fisik dan menguasai serta menggunakan tanah adalah orang-orang yang memperoleh tanah dari raja. Orang-orang tersebut punya kewajiban untuk memberikan sesuatu atau upeti kepada raja atau melakukan sesuatu bagi raja. Biasanya raja memberikan penguasaan tanah, awalnya kepada 3 orang :
 Golongan bangsawan : Memberikan uang, barang, pasukan berkuda kepada raja.
 Golongan pedagang : Memberikan uang, barang, pasukan berkuda juga kepada raja.
 Golongan kaum raja : Menyediakan penyelenggaraan misa kepada raja dan keluarga.

Bagi mereka yang mendapatkan penguasaan tanah dari raja diwajibkan membayar menyerahkan sebagian (seperdua atau sepertiga) dari hasil tanahnya kepada raja, jika yang dikuasainya adalah tanah pertanian atau melakukan kerja paksa jika tanahnya tanah pekarangan.

Dalam konsepsi ini, semua tanah adalah milik raja dan siapapun hanya menguasai dan menggunakan tanah milik Lord nya sebagai tenant. Inilah yang disebut dengan doktrin tenure.

Kelemahan doktrin atau ajaran tenure yaitu:
1. Apabila ada sengketa di golongan III akan diselesaikan oleh golongan I. Namun apabila sengketa ada di golongan IV maka sengketa tersebut tidaklah diselesaikan oleh golongan I melainkan hanya akan diselesaikan oleh golongan II.
2. Bahwa para tenant tidak berkuasa dalam pindah lord. Sebagai contoh apabila ada seseorang awalnya berada dibawah kaum gereja, maka orang tersebut tidak bisa pindah berada dibawah kaum pedagang maupun kaum bangsawan. Selamanya orang tersebut akan tetap sebagai tenant dibawah kaum gereja.

Susunan HPAT dan uraianya

 HPAT tertinggi adalah hak milik raja. Dikarenakan berdasar pada suatu konsep feodal bahwa semua tanah adalah milik raja, dimana tidak ada seorangpun yang memiliki tanah kecuali raja, maka tanah yang dikuasai dan digunakan adalah tanah milik raja. They hold the land the king. Hak rakyat hanyalah untuk menguasai dan menggunakan bukan untuk memiliki tanah tersebut. Di negara-negara lain yang tidak lagi merupakan kerajaan tetapi masih menganut konsep feodal, HPAT yang tertinggi ada pada negara sebagai pengganti kedudukan raja. HPAT yang bersumber pada hak milik raja dengan sendirinya tidak ada yang setingkat hak milik.
 Hak-hak penguasaan atas tanah secara perorangan:
• Fee hold estate (estate in fee simple and life estate)
Jangka waktu penguasaan tanahnya tidak ditetapkan.
• Lease hold: lama penguasaan tanahnya sekian tahun. Pemegang lease bisa memberikan penguasaan tanahnya kepada pihak lain dengan sub lease untuk Jangka waktu yang kurang dari jangka waktu lease induknya.


Macam-macam HPAT


Disebabkan karena ketidak mungkinan tanah dimiliki rakyat, tapi kenyataanya juga dilakukan perbuatan-perbuatan mengenai tanah, maka diciptakan dan dikembangkan doktrin mengenai estates. Tanah tidak dapat dimiliki tapi ada hal lain yang dapat dijadikan objek pemilikanya yaitu hak-hak penguasaan atas tanah. Estates bisa dirasakan sehari-hari sedangkan tenure tidak. Walau begitu ajaranya masih tetap berlaku. Maka Michael Harwood mengatakan ajaran tenure masihlah ada, tapi ‘it’s like a ghost’. Ada dua golongan estates yang dibedakan menurut kepastian jangka waktu lamanya penguasaan tanah yang bersangkutan:

1. Jika lama penguasaan tanahnya sekian tahun, kita akan berhadapan dengan apa yang disebut leasehold estates atau estates of years.

2. Jika jangka waktu penguasaan tanahnya tidak ditetapkan berlangsung beberapa tahun maka disebut freehold estates. Freehold estates dibagi lagi menjadi estate in fee simple dan life estates.
• Estate in fee simple tidak terbatas jangka waktu penguasan tanahnya (mirip dengan HM).
• Sedangkan life estates jangka waktunya terbatas penguasaanya selama pemegang estates nya masih hidup. Life estate diberikan oleh pemegang estate in fee simple. Jika pemegangnya meninggal dunia, tanah yang bersangkutan kembali kepada pemegang estate in fee simple.

Pengertian jual beli

Purchaser means a purchaser in good faith for valuable consideration and includes a lessee, mortgagee or other person who for valuable consideration acquires an interest in property.

Jual beli tanah di Inggris haruslah dilandaskan dengan I’tikad baik dalam menentukan atau mempertimbangkan dalam penerimaan penyewa, hipotek atau orang lain yang bersangkutan dalam jual beli tersebut untuk turut serta dalam mempertimbangkan pengambil alihan sebuah kekayaan dalam tanah tersebut dan bangunan yang ada diatas tanah itu.

Jual beli tanah di Inggris bukan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak tapi baru merupakan contract of sale, dimana dengan adanya contract of sale tersebut, estate belum berpindah dari penjual ke pembeli.

Objek jual beli

Berkembangnya doktrin atau ajaran mengenai estates dimana terciptanya doktrin tersebut lahir dari sebuah keadaan dimana ketidakmungkinan rakyat dalam memiliki tanah tetapi berbanding terbalik dengan kenyataanya yang dilakukan juga perbuatan-perbuatan hukum mengenai tanah, berakibat timbulnya hal lain yang dapat dijadikan objek pemilikan dari tanah tersebut yaitu hak-hak penguasaan atas tanah. Inilah yang disebut estates, yang dapat dipindah tangankan, dijadikan jaminan kredit dengan dibebani mortgage dan dijadikan perbuatan-perbuatan hukum lain.

Ada dua golongan estates, yang dibedakan menurut kepastian jangka waktu lamanya penguasaan tanah yang bersangkutan yaitu leasehold estates dan freehold estates, dimana mengenai estates tersebut telah kami jelaskan di bab-bab sebelumnya.

Tata cara jual beli

Jual beli tanah di Inggris dimulai dari pemindahan akta atas tanah sekaligus atas bangunan yang ada di atas tanah tersebut secara keuangan dan emosional supaya pembeli terikat untuk menjadi subjek atas tanah dan bangunan tersebut. Pemindahan akta ini juga berfungsi untuk menguatkan pengakuan pemilik baru sebagai pemilik yang sah.

Selama masa pre-contractual permintaan keterangan mengenai tanah dan bangunan serta negosiasi merupakan sisi yang harus dilengkapi dalam jual beli agar pembeli mengetahui kondisi tanah dan bangunan itu serta dapat terjadi kesepakatan harga antara pembeli dan penjual.

Jika kesepakatan antara penjual dan pembeli telah tercapai selanjutnya adalah pembuatan kontrak dimana isinya adalah:
Most section 2 contracts require, all the terms expressly agreed:
• To be in writing
• In the one document (or two identical documents, as is usual)
• And signed by both buyer and seller.

Kontrak tersebut disajikan dalam bentuk tertulis, bersumber dari beberapa dokumen yang saling berkaitan. Detail mengenai hal-hal yang penting di dalam kontrak harus dipastikan. Dibubuhinya tanda tangan di dalam kontrak oleh penjual dan pembeli merupakan bentuk pengakuan dan indikasi bahwa isi perjanjian tersebut telah dicapai. Di dalam kontrak tersebut dilengkapi pula dengan identitas pembeli dan penjual, property, dan harga. Khusus dalam kontrak yang terdapat perjanjian sewa menyewa di dalamnya yang berkaitan dengan tanah tersebut harus dijelaskan masa mulai dan berakhirnya sewa tersebut.

Jual beli tanah bukan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak tapi baru merupakan contract of sale, dimana dengan adanya contract of sale ini estate belum berpindah dari penjual kepada pembeli. Agar estate dapat berpindah diperlukan penyerahan yuridis dengan membuat akta notariel (akta penyerahan hak atau DOC – Deed Of Conveyence). Berdasarkan DOC tersebut maka dilakukan pemindahan haknya pada kantor pendaftaran tanah yaitu nama pemilik semua diganti dengan nama pembeli sebagai pemilik yang baru.

Alat bukti yang membuat

Alat bukti dalam jual beli tanah di Inggris adalah sertifikat hak atas tanah. Bukti tertulis ini mengalahkan bukti oral lainnya. Sertifikat hak atas tanah ini dibuat berdasarkan DOC yang didaftarkan, dimana DOC ini berisikan:
A deed is a document which:
• Makes clear on its face that it is a deed
• Is signed and witnessed
• Is delivered.

Dikatakan bahwa DOC ini merupakan bukti tertulis yang kuat karena harus ditandatangani oleh para pihak yang terlibat dalam pemindahan hak dan penanda tanganan ini harus dihadiri saksi yang juga turut tanda tangan dalam DOC itu. Selain itu DOC juga berisikan kesepakatan ketika pembeli (pendana) sepakat untuk membeli tanah itu sebagai miliknya kemudian isi dari kesepakatan itu dibuat jadi dokumen (DOC) lalu dibubuhi tanggal yang siap untuk ditandatangani.

Hak atas tanah berpindah dari penjual ke pembeli

Syarat dan saat berpindahnya hak atas tanah dari penjual ke pembeli adalah fungsi dari pendaftaran pemindahan haknya pada kantor pendaftaran tanah dimana nama pemilik sebelumnya diganti dengan nama pembeli sebagai pemilik yang baru. Jadi hak atas tanah berpindah saat pemindahan hak didaftarkan ke kantor pertanahan.

Tata cara pendaftaran

Di Inggris yang didaftar bukan aktanya tapi pemindahan aktanya (registration of title) karena di Inggris menggunakan sistem pendaftaran menurut cara ‘torrens’ bahwa yang didaftar bukan ‘deed’ nya atau hak nya. Jadi fungsi pendaftaran adalah merupakan syarat dan saat berpindahnya hak atas tanah dari penjual ke pembeli.

Inggris menganut sistem publikasi positif dimana selalu menggunakan sistem pendaftaran hak. Maka harus ada register atau buku tanah sebagai bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridis dan sertifikat hak sebagai surat tanda bukti hak. Pendaftaran atau pencatatan nama seseorang dalam register sebagai pemegang haklah yang membuat orang menjadi pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, bukan perbuatan hukum pemindahan hak yang dilakukan. (Title by registration, the register is everything). Pernyataan tersebut merupakan dasar falsafah yang melandasi sistem torrens, yang mana dengan menggunakan sistem publikasi positif ini negara menjamin kebenaran data yang disajikan. Orang boleh mempercayai penuh data yang disajikan dalam register. Orang yang akan membeli tanah atau kreditor yang akan menerima tanah sebagai agunan kredit yang akan diberikan tidak perlu ragu-ragu mengadakan perbuatan hukum dengan pihak yang namanya terdaftar dalam register sebagai pemegang hak.

DOC yang telah disahkan perlu didaftarkan pada land title office yang gunanya untuk memperoleh kekuatan berlaku bagi pihak ketiga. Jika pembeli tidak atau terlambat melakukan pendaftaran dan telah ada pembeli lain yang sudah melakukan pendaftaran maka pemindahan hak atas tanah kepadanya berdasarkan DOC tersebut dinyatakan gugur atau dianggap tidak pernah terjadi dan ia hanya dapat melakukan gugatan perdata kepada penjual.

Istilah HPAT

Susunan HPAT terdiri dari hak milik raja dan hak milik perorangan. Dimana hak milik perorangan ini meskipun tetap tidak bisa memiliki tanah tersebut, tapi tanah itu bisa dijadikan objek kepemilikan oleh masyarakat yang disebut estates dimana estates tersebut bisa dipindahtangankan, dijadikan jaminan kredit dengan dibebani ‘mortgage’ dan dijadikan objek perbuatan-perbuatan hukum yang lain. Hak perorangan tersebut antara lain:
1. Jika lama penguasaan tanahnya sekian tahun, kita akan berhadapan dengan apa yang disebut leasehold estates atau estates of years. Pemegang lease bisa memberikan penguasaan tanahnya kepada pihak lain dengan sub lease untuk Jangka waktu yang kurang dari jangka waktu lease induknya.
2. Jika jangka waktu penguasaan tanahnya tidak ditetapkan berlangsung beberapa tahun maka disebut freehold estates. Freehold estates dibagi lagi menjadi estate in fee simple dan life estates.
• Estate in fee simple tidak terbatas jangka waktu penguasan tanahnya (mirip dengan HM).
• Sedangkan life estates jangka waktunya terbatas penguasaanya selama pemegang estates nya masih hidup. Life estate diberikan oleh pemegang estate in fee simple. Jika pemegangnya meninggal dunia, tanah yang bersangkutan kembali kepada pemegang estate in fee simple.

Objek HPAT
Objek dari HPAT adalah estates karena dalam sistem anglo saxon itu tanah itu sendiri tidak dapat diperjualbelikan karena merupakan milik raja, yang dapat dialihkan adalah hak nya atau estates nya.


Tahap pembebanan HPAT


Dikarenakan lembaga mortgage ada 2, maka tahap pembebananya adalah sebagai berikut:
1. Mortgage asli/kuno/common law mortgage
Dengan adanya mortgage, secara yuridis hak atas tanah ada pada kreditor, tapi secara fisik tanah masih dikuasai oleh debitor.
2. Mortgage baru/statutory mortgage
Disini sama dengan hipotek sebab dengan terjadinya mortgage bukan berarti hak tanahnya diserahkan, tapi tanah tersebut hanya dibebani dengan hak jaminan (mortgage). Tanah secara fisik dan yuridis masih dibawah penguasaan debitor.

Alat bukti dan pembuatanya

Pembuatanya atau pemberian mortgage dituangkan dalam deed of conveyence, lalu deed of conveyence didaftarkan. Didalam mortgage asli atau kuno sebagai tanda buktinya adalah deed of conveyence yang telah dibubuhi tanda pendaftaran. Sedangkan didalam mortgage baru tanda buktinya adalah certificate of mortgage.

Tata cara eksekusi apabila wanprestasi

Di dalam mortgage asli atau kuno terhadap tanah merupakan suatu perbuatan hukum pemindahan hak (title transfer) dari debitor kepada kreditor dengan perjanjian bahwa jika piutangnya telah dibayar lunas oleh debitor, maka debitor dapat memperoleh kembali tanahnya. Tapi sebaliknya bila debitor cidera janji tanpa melalui lelang, tanah tersebut langsung menjadi milik kreditor dan ini tidak bisa diganggu gugat.

Di dalam mortgage baru, hak kreditor baru muncul bila debitor cidera janji. Maka kreditor hanya berhak melelang dan mengambil pelunasan dari hasil lelang itu baik sebagian maupun seluruhnya.


Sumber:

Green, Kate and Joe Cursley.2004.Land Law.Fifth Edition.New York. Palgrave Macmillan

Harsono, Boedi.2008.Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya.Cetakan keduabelas.Jakarta.Djambatan.

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar